A partir de 2026, aluguéis de imóveis terão incidência de IBS e CBS. Descubra quem será impactado e como se preparar para a Reforma Tributária.

Reforma Tributária 2026: como ficará a tributação sobre aluguéis de imóveis?

A Reforma Tributária já tem data para começar a impactar os proprietários de imóveis no Brasil. A partir de 2026, a locação de imóveis passará a ser tributada não apenas pelo IRPF, mas também pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).

Essa mudança afeta diretamente investidores e famílias que utilizam o aluguel como fonte de renda, trazendo novos desafios de planejamento tributário.

Quem será afetado pela nova tributação dos aluguéis?

De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, os novos tributos incidirão sobre pessoas físicas que:

• Possuírem mais de 3 imóveis alugados;
  
• Obterem receita bruta anual superior a R$240 mil com locações.
  

Caso o locador ultrapasse esses limites, mesmo que em até 20% dentro do próprio ano, passará a recolher IBS e CBS.

Como funcionará a transição da Reforma Tributária

O novo sistema de tributação será implantado gradualmente, entre 2026 e 2033:

• 2026 e 2027: cobrança simbólica de IBS e CBS, para adaptação;
  
• 2028 a 2032: aumento progressivo das alíquotas e redução proporcional de ISS, PIS e Cofins;
  
• 2033 em diante: aplicação integral do novo modelo.
  

 Para os locadores, isso significa aumento gradual da carga tributária sobre os aluguéis recebidos.

Redutores e benefícios para proprietários de imóveis

Para suavizar os impactos, a Reforma Tributária prevê alguns redutores:

• 70% de redução na base de cálculo do IBS e CBS para locações;
  
• Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial;
  
• 50% de redução na base de cálculo para vendas de imóveis;
  
• Para imóveis adquiridos até 31/12/2026, o cálculo poderá considerar o custo de aquisição corrigido pelo IPCA ou o valor de referência oficial.
  

Tributação sobre locação por temporada

Um ponto de atenção é a locação por temporada, como as realizadas em plataformas como Airbnb e Booking.

Nesses casos, os contratos de até 90 dias serão equiparados a serviços de hospedagem, com redutor menor: apenas 40%, resultando em carga tributária maior que a das locações residenciais comuns.

Impactos esperados no mercado imobiliário

A nova tributação pode gerar dois movimentos no setor imobiliário:

• Reajuste nos valores de aluguel, para repassar o custo adicional ao inquilino;
  
• Redução da atratividade do investimento em imóveis, levando alguns investidores a migrarem para fundos imobiliários ou renda variável.
  

O papel da contabilidade na Reforma Tributária

Com a entrada em vigor das novas regras, será essencial contar com apoio especializado para:

• Avaliar o enquadramento tributário correto;
  
• Planejar estratégias de redução de impacto fiscal;
  
• Cumprir as novas obrigações acessórias relacionadas a IBS e CBS;
  
• Projetar a rentabilidade a longo prazo.
  

Na FContabil, nossa missão é orientar proprietários e investidores para que se adaptem de forma segura e estratégica às mudanças trazidas pela Reforma Tributária.

Conclusão

A partir de 2026, a tributação de aluguéis no Brasil sofrerá mudanças profundas. Proprietários com mais de três imóveis e renda anual acima de R$240 mil terão que recolher IBS e CBS, além do IRPF.

Mesmo com os redutores previstos, o impacto será crescente ao longo da transição. Por isso, o planejamento contábil será a chave para manter a rentabilidade e evitar surpresas.

 Se você é proprietário de imóveis, fale com a FContabil e prepare-se para a nova realidade tributária!